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Ⅰ．外国人賃貸住宅市場調査から企画開発・運営・売却まで〔弊社サービス商品と報酬システム〕
下記は弊社が行う自社所有あるいは自社運営ファンド所有の外国人賃貸住宅物件の市場調査から売却までの一連の作業フローです。これらの各業務をコンサルティング業務として受託いたします。
物件収集〔投資の入口〕
弊社は自社物件取得のために毎日物件収集を行っています。
利回りは最低10％。物件の条件により３０％を越える事もあります。〔借地や不適合接道案件など〕
転売の利益も含めると〔内部収益率といいます。〕５０％を超えるケースもあります。 不動産投資のサイトへ>> |
物件所在エリアの外国人賃貸市場調査
賃貸市場調査＝家賃相場＋ニーズの強さ＋ニーズの中身
収集した案件のうち候補案件については当該エリアにおける外国人の賃貸市場調査を行います。賃貸市場調査といいますと家賃相場とお考えかもしれませんがそれだけではありません。ニーズの強さも調査します。
家賃相場とはいくらの家賃で貸せるか？です。
ニーズの強さとは入居者候補がどの程度の量、存在するか？です。
マンションアパート経営において家賃は相場であるが〔高いわけではないが〕借りる人が居ない。という事があるのです。
特に外国人の場合特定のエリアに集中する傾向が鮮明です。
当然、同時に当該エリアで人気の間取り・面積・設備などなども精査いたします。実際の現在進行形の市場調査から案件企画のブログへ>> |
物件企画・開発・工事
１．企画
市場調査結果に基づき最も経済的合理的つまり高いパフォーマンスが狙える建物企画〔リニューアル計画〕を立案します。物件取得価格よりリニューアル費用の方が高い事も多々あります。
２．工事見積もり
弊社はいつも手間暇がかかりますが相見積もりです。
少しでも安くかつ高品質実現のためです。
一生懸命に見積もりを作成し二番手三番手になってしまったリフォーム工事業者様に対していつも申し訳なくなる場面です。
出入りの工務店・リフォーム業者様ごめんなさい。
３．着工
そして着工、完成。 |
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賃貸運営
１．入居者募集・定期借家契約締結・三ヶ月審査業務〔ＬＭ業務〕
①入居者募集活動
弊社の入居者募集の営業活動には絶対的な哲学があります。
自社のお客様にこだわらないという事です。他社のお客様でも条件属性が優良で時間的に早ければ自社客を断ります。弊社物件の入居者営業は全ての賃貸仲介業者様にオープンになっています。より有利な入居者確保とより短期の空き部屋期間実現の為です。
② 定期借家契約締結
【契約条件】
◎礼金は取りません。⇒外国人入居者は毎月の支払いはできるのですがまとまった資金がないのです。
◎敷金は一ヶ月間分のみ。⇒まとまった資金がないという外国人入居者事情と同時に大切に部屋を使ってもう事の担保が必要です。ただし、分割払いを認めています。
◎ルームシェア承認⇒外国人入居者はワンルームでも複数の友人と居住する、というニーズが非常に強いのであります。家賃の一人単価抑制と住まいに困った友人、親類が現れるのです。故に弊社は家族以外との同居〔ルームシェア〕を承認しています。
これらより獲得家賃単価は向上します。
◎立ち退き特約⇒場合により立ち退き特約を付けます。これは物件売却の際空き部屋の方がより有利に高価格帯での転売が狙える物件特性場合につけます。ファミリタイプのマンションや一戸建住宅の場合です。
◎定期借家契約⇒
①定期借家契約を行います。普通借家契約ではありません。
それも最初は三ヶ月間の短期です。なぜならこの期間内に家賃滞納や地域のルール違反や居住態度に問題がある外国人入居者とは次の再契約をしません。三ヶ月間の次は六ヶ月間や一年あるいは二年とその入居者に応じて期間を設定します。全てリスクヘッジの為です。
②再契約 期間が到来しましたら再契約します。再契約は部屋内部に入り状況をチェックします。再契約の目的は部屋内部のチェックです。
◎ 三ヶ月間審査⇒
最初に書類や勤務先お呼び一度きりの面接により厳格な審査を行うのが一般的な入居審査であります。しかし弊社は稼働率向上の為最初の入居審査は極力穏やかにしています。
なるべく沢山の外国人の方に入居のチャンスを提供したいのです。
代わりに弊社は定期借家契約の期間が全て審査期間と考えています。
会社に三ヶ月間の試用期間があるように最初の三ヶ月間の短期定期借家期間が入居審査と考えています。もちろん試用期間中に優秀な社員が永久に優秀とは限りませんが・・・
それでも問題ある入居者は再契約を拒絶するのです。
２． 賃貸管理業務〔ＰＭ業務〕
外国人入居マンションアパートの賃貸管理業務は大きく三つに分かれます。
◎ 建物維持保守管理⇒これは建物の維持や修理に関するものです。
◎コミュニケーションに関する管理⇒文化の違いより色々と地域コミュニティーのルールを理解できない場合があります。〔代表的な事はゴミ出しルールです。〕
丁寧に時間と労力をかけ外国人入居者を教育しなければなりません。説明し理解してもらわなければなりません。実は外国人賃貸においてこの部分が一番苦労する部分です。
◎ 家賃債権に関する管理⇒家賃の滞納督促や取立てです。外国人ということで思ったほど多いという事はありません。ただ、『約束・契約』というものについて多少感覚が異なっているようです。
◎その他⇒入退居に関する業務があります。敷金の精算ということについて多少感覚の異なる事があります。 |
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売却〔投資の出口〕
高利回り投資物件として転売します。 |
Ⅱ．提供サービス商品と料金
お客様の外国人賃貸住宅経営支援コンサルティングとして
◎ 物件所在エリアの外国人賃貸市場調査
当然市場調査により把握し外国人入居者ニーズに基づく間取り提案も含まれております。
コンサルティング報酬は三万円～五万円
弊社の自社所有物件企画開発経験に基づく市場調査と顧客ニーズ分析力をご活用下さい。
◎ 物件企画・開発・工事に関する業務のコンサルティング
◎ 入居者募集、定期借家契約締結、三ヶ月審査に関する業務
１．コンサルティング報酬は一ヶ月家賃相当額です。
報酬の受領時期は入居後三ヶ月後です。
また、三ヶ月後の再契約には再契約手数料として一万円でございます。
その後の定期借家契約期間はお客様がお決め下さい。問題無い入居者なら二年でもいいと思います。〔外国の方ですから弊社としてはなるべく短期間を刻んでいく事をお勧めしますが。〕
弊社の外国人入居者客付け力をご活用下さい。
２．定期借家と再契約を駆使する理由
定期借家契約の期限が到来しましたら再契約に行きます。再契約は当社ではなく部屋で行います。〔女性一人入居者の場合気を使うのですが・・・〕それは再契約の時に部屋内部の状況をチェックする為です。
定期借家＝再契約＝部屋内部チェック
そして部屋内部、使用状況に何か懸念があれば、問題解決の方法を大家様と当社で相談しましょう。
再契約報酬は一万円です。
◎ 賃貸管理に関する業務
コンサルティング報酬は年間家賃の７%です。
弊社の外国人賃貸経営の経験と知識とシステムをご活用下さい。
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株式会社 庄和都市開発
〒171-0022 東京都豊島区南池袋４－１６－６
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当社の業務とサービス商品
